Um novo direito a favor do inquilino : o alojamento decente

Por lei n°2000-1208, de 13 de Dezembro de 2000, relativa à solidariedade e à renovação urbana, publicada no Jornal Oficial de 14 de Dezembro do mesmo ano, o legislador instituiu a noção de alojamento decente, que foi posteriormente definida por Decreto n°2002-120 de 30 de Janeiro de 2002. Mediante esta nova noção, incumbe doravante ao proprietário a obrigação positiva de auferir uma residência decente ao seu inquilino.

O âmbito de aplicação da noção de morada decente foi estabelecido em termos amplos. Esta noção abrange com efeito, os arrendamentos urbanos regulados pelo Código Civil desde que constituam a morada principal do inquilino, as residências reguladas pela lei de 6 de Julho de 1989, os locais mobilados, as residências conferidas no quadro profissional, inclusive a favor dos trabalhadores temporários.

É de realçar que todavia, são excluídos os arrendamentos temporários que têm por objecto residências turísticas.

A obrigação do proprietário reveste duas vertentes, a primeira relativa à segurança física e à saúde dos inquilinos, a segunda relativa aos elementos obrigatórios de equipamento e de conforto. De modo geral predomina a ideia que qualquer residência deve estar isenta de riscos para o seu residente.

Ao abrigo do artigo 2° do Decreto de 30 de Janeiro de 2002, o inquilino deve beneficiar de uma residência que assegure a sua segurança física assim como a sua saúde.

A realização desta condição verifica-se pelo preenchimento de seis requisitos.

Convém discriminar estes requisitos e as suas aplicações mais relevantes na prática :

- A residência deve obrigatoriamente ser fechada e coberta, assim como dispor de todas as condições necessárias para esse efeito.
- Os elementos de retenção das pessoas nos lugares sensíveis, ou seja as janelas, os balcões, as escadas, etc.…, necessitam estar conforme as regras de uso.
- a natureza e o estado dos materiais, canalizações e isolamentos não devem apresentar riscos manifestos para a saúde. Esta condição visa principalmente o caso do amianto.
- as instalações eléctricas e do gás devem verificar-se conforme às normas legais de segurança.
- os sistemas de abertura e de ventilação devem permitir a renovação do ar.
- os lugares principais da habitação devem beneficiar de uma clareza natural suficiente.

Ao abrigo do artigo 3° do Decreto de 30 de Janeiro de 2002, são enumerados os elementos de equipamento e de conforto necessários, igualmente divididos em seis categorias :

- a residência deve dispor das instalações necessárias para um aquecimento normal.
- a instalação em água potável necessita dispor de um débito suficiente para um uso normal.
- as instalações para a evacuação das águas usadas deve impedir qualquer incómodo, tal como cheiros.
- a cozinha deve permitir a recepção de uma pia assim como de um aparelho de aquecimento.
- a casa de banho deve dispor de uma sanita com todas as condições de higiene necessárias.
- as instalações eléctricas devem permitir a clareza suficiente de todo o alojamento.

O inquilino pode exigir do proprietário que as obras necessárias à conformidade da residência com as condições discriminadas pelo Decreto sejam realizadas, inclusive judicialmente.

O Decreto de 30 de Janeiro de 2002 discrimina os requisitos essenciais que qualquer residência deve preencher permitindo do mesmo modo aos inquilinos uma averiguação pessoal sem necessidade de dispor do parecer de um perito.

Karine Coelho
Cabinet Mendes Antunes
Avocats au Barreau de Paris