O
arrendamento urbano
O arrendamento
urbano apresenta, na sua evolução recente, uma sequência marcada pela
prolixidade legislativa. O Código Civil de Napoleão de 1806 firmou um regime
geral, claro e liberal : o arrendamento, como modalidade de locação, é um
contrato temporário, chegado o seu termo presume-se renovado se o arrendatário
não se tiver despedido, ou se o senhorio o não despedir. A renda é livremente
fixada pelas partes.
O dinamismo das
situações jurídicas do arrendamento, em geral em época tumultuosas, as tensões
da urbanização em crescimento rápido, e a vontade política de efeitos rápidos
para as populações, levaram o legislador a intervir por diversas leis. Todavia
estas intervenções criaram soluções esparsas que foi necessário codificar no Código
do Arrendamento e do Condomínio.
A primeira
vista, o problema do arrendamento aparece como uma luta de interesses entre o
proprietário e o inquilino. Todavia, na realidade os interesses não são opostos
e devem ser conjugados para encontrar um equilíbrio social e garantir o direito
à habitação.
Serão
apresentadas em três partes, as duas últimas a serem publicadas nos próximos
números, algumas regras essenciais para uma relação clara e definida entre
ambas as partes. Estas regras seguiram a cronologia do contrato de
arrendamento, ou seja, a formação (I), a vida (II) e a cessação do contrato
(III).
A formação do
contrato de arrendamento
O contrato de
arrendamento urbano ou misto (contrato que envolve uma parte urbana e
profissional) tem por efeito definir as relações entre o senhorio e o
inquilino. Deve, portanto ser celebrado por escrito, a escritura podendo ser
privada ou pública junto de um Notário.
A inobservância
da forma escrita não impede a aplicação do regime de arrendamento urbano, e
pode ser substituída pela exibição do recibo de renda. No entanto, em caso de
conflito, complica a determinação das regras legislativas aplicáveis e a
vontade mútua das partes.
O contrato de
arrendamento deve constar os elementos seguintes : a identidade de cada parte, a
identificação e a localização do bem arrendado assim como dos locais de uso
privativo do arrendatário e de uso comum, a data de entrada em vigor, o seu
prazo, a renda e os encargos, as modalidades de pagamento e as eventuais regras
de revisão, o montante do depósito de garantia.
E de notar que
o senhorio pode pedir o depósito de uma garantia, salvo em caso de pagamento
trimestral com antecedência da renda. O montante do depósito não pode exceder
dois meses de renda, não incluindo os encargos e o direito de arrendamento.
Devem ser
anexados ao contrato o regulamento do condomínio, o atestado de seguro do
inquilino, assim como um documento, estabelecido por ambas as partes ou por Huissier
de Justice no dia da entregue das chaves, onde se descreve o estado de conservação
do local e suas dependências.
O proprietário
pode exigir a prestação de uma caução que garanta as obrigações do inquilino.
Para que a garantia da caução seja válida, esta deve escrever, pessoalmente, as
obrigações que aceita, ou seja, o montante da renda e as condições de sua
revisão, o eventual prazo da garantia, e a reprodução do artigo 22 alínea 1 da
Lei de 6/07/89.
Entre cônjuges,
existe uma cotitularidade do contrato de arrendamento, o que implica que os
dois são titulares do contrato mesmo se for firmado só por um deles. Portanto,
o senhorio deve efectuar as notificações a cada cônjuge, por acta separada, e
se tal não for o caso a acta não é válida perante o que não foi notificado.
Esta regra só se aplica se o senhorio tiver conhecimento da existência do conjugue.
Karine Coelho
Cabinet Mendes
Antunes - Avocats au Barreau de Paris