A cessação do contrato de arrendamento urbano.

 

O contrato de arrendamento urbano é concluído por um prazo que é, em geral de 3 anos quando o arrendatário é uma pessoa singular, e de 6 anos quando é uma pessoa colectiva (ou seja uma associação, uma sociedade...). Por excepção, o prazo do contrato pode ser inferior ao prazo de 3 anos, sendo no mínimo de 1 ano, se o senhorio justifica de um acontecimento específico e previsível, como por exemplo a futura necessidade do prédio por motivos familiares ou profissionais.

O arrendamento urbano pode cessar nomeadamente por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, ou por denúncia. As modalidades de cessação do contrato são diferentes consoante a parte que toma a iniciativa. O caso da denúncia do contrato (acto pelo qual uma das partes põe um termo ao contrato) sendo o caso mais frequente de cessação, único examinado neste artigo. Com efeito, a situação jurídica e as obrigações alteram se for o senhorio (I) ou o arrendatário (II) que denunciar o contrato, tendo em conta que o direito é mais rigoroso com o proprietário e protector com o arrendatário.

I - A denúncia do arrendamento pelo Senhorio.

É preciso indicar desde já que o senhorio só pode pôr fim ao contrato do arrendatário que tiver mais de 70 anos e rendimentos anuais inferiores a uma vez e meia o montante do salário mínimo francês (s.m.i.c), se oferecer ao inquilino um alojamento correspondendo às suas necessidades e possibilidades, nos limites geográficos regulamentados. Esta protecção do arrendatário não é aplicável ao senhorio que está na mesma situação.

O senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação, com pré-aviso de 6 meses, nos casos seguintes :

- quando necessita do prédio para sua habitação, ou do seu cônjuge, ou da pessoa com quem vive em concubinato, ou dos seus descendentes ou ascendentes,

- para vender o prédio,

- por um motivo legítimo e sério, nomeadamente a falta de cumprimento pelo inquilino das suas obrigações.

O senhorio deve interpelar o arrendatário por carta registada com aviso de recepção ou por acto estabelecido por um Oficial de Justiça. A interpelação deve ser endereçada a cada titular do contrato, e a cada cônjuge, por interpelação distinta, se o arrendatário estiver casado.

A interpelação deve indicar claramente o motivo da denúncia. Deve também mencionar, no caso de denúncia para habitação, o nome e a direcção do beneficiário, e no caso de venda, o preço e as condições de venda. Neste último caso, a denúncia feita ao arrendatário também vale proposta de venda, que é válida por um prazo de dois meses.

II - A denúncia do arrendamento pelo arrendatário.

Os casos e as formalidades de denúncia pelo inquilino são mais simples. Com efeito, o arrendatário pode denunciar o arrendamento em qualquer altura do contrato, por qualquer motivo, por carta registada com aviso de recepção ou por auto estabelecido por um Oficial de Justiça.

O inquilino deve todavia respeitar um pré-aviso de três meses que é reduzido a um mês nas hipóteses seguintes : mutação, perca de emprego, novo emprego após perca do emprego anterior, problemas de saúde do arrendatário com mais de 60 anos, rendimentos reduzidos ao RMI.

O arrendatário não pode recusar a visita do prédio pelo senhorio para novo arrendamento, mas as visitas não podem exceder 2 horas nos dias úteis, nem ser agendadas nos dias feriados.

A garantia depositada pelo arrendatário deve ser lhe restituída pelo senhorio no prazo de 2 meses, dedução feita das eventuais rendas, encargos e custos em débito. Não obstante a prática, é proibido suspender o pagamento das últimas rendas e compensá-lo com o depósito de garantia.

Karine Coelho

Cabinet Mendes Antunes

Avocats au Barreau de Paris