A cessação
do contrato de arrendamento urbano.
O contrato de
arrendamento urbano é concluído por um prazo que é, em geral de 3 anos quando o
arrendatário é uma pessoa singular, e de 6 anos quando é uma pessoa colectiva
(ou seja uma associação, uma sociedade...). Por excepção, o prazo do contrato
pode ser inferior ao prazo de 3 anos, sendo no mínimo de 1 ano, se o senhorio
justifica de um acontecimento específico e previsível, como por exemplo a
futura necessidade do prédio por motivos familiares ou profissionais.
O arrendamento
urbano pode cessar nomeadamente por acordo entre as partes, por resolução, por
caducidade, ou por denúncia. As modalidades de cessação do contrato são
diferentes consoante a parte que toma a iniciativa. O caso da denúncia do
contrato (acto pelo qual uma das partes põe um termo ao contrato) sendo o caso
mais frequente de cessação, único examinado neste artigo. Com efeito, a
situação jurídica e as obrigações alteram se for o senhorio (I) ou o
arrendatário (II) que denunciar o contrato, tendo em conta que o direito é mais
rigoroso com o proprietário e protector com o arrendatário.
I - A denúncia
do arrendamento pelo Senhorio.
É preciso
indicar desde já que o senhorio só pode pôr fim ao contrato do arrendatário que
tiver mais de 70 anos e rendimentos anuais inferiores a uma vez e meia o
montante do salário mínimo francês (s.m.i.c), se oferecer ao inquilino
um alojamento correspondendo às suas necessidades e possibilidades, nos limites
geográficos regulamentados. Esta protecção do arrendatário não é aplicável ao
senhorio que está na mesma situação.
O senhorio pode
denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação, com pré-aviso
de 6 meses, nos casos seguintes :
- quando
necessita do prédio para sua habitação, ou do seu cônjuge, ou da pessoa com
quem vive em concubinato, ou dos seus descendentes ou ascendentes,
- para vender o
prédio,
- por um motivo
legítimo e sério, nomeadamente a falta de cumprimento pelo inquilino das suas
obrigações.
O senhorio deve
interpelar o arrendatário por carta registada com aviso de recepção ou por acto
estabelecido por um Oficial de Justiça. A interpelação deve ser endereçada a
cada titular do contrato, e a cada cônjuge, por interpelação distinta, se o
arrendatário estiver casado.
A interpelação
deve indicar claramente o motivo da denúncia. Deve também mencionar, no caso de
denúncia para habitação, o nome e a direcção do beneficiário, e no caso de
venda, o preço e as condições de venda. Neste último caso, a denúncia feita ao
arrendatário também vale proposta de venda, que é válida por um prazo de dois
meses.
II - A denúncia
do arrendamento pelo arrendatário.
Os casos e as
formalidades de denúncia pelo inquilino são mais simples. Com efeito, o
arrendatário pode denunciar o arrendamento em qualquer altura do contrato, por
qualquer motivo, por carta registada com aviso de recepção ou por auto
estabelecido por um Oficial de Justiça.
O inquilino
deve todavia respeitar um pré-aviso de três meses que é reduzido a um mês nas
hipóteses seguintes : mutação, perca de emprego, novo emprego após perca do
emprego anterior, problemas de saúde do arrendatário com mais de 60 anos,
rendimentos reduzidos ao RMI.
O arrendatário
não pode recusar a visita do prédio pelo senhorio para novo arrendamento, mas
as visitas não podem exceder 2 horas nos dias úteis, nem ser agendadas nos dias
feriados.
A garantia
depositada pelo arrendatário deve ser lhe restituída pelo senhorio no prazo de
2 meses, dedução feita das eventuais rendas, encargos e custos em débito. Não
obstante a prática, é proibido suspender o pagamento das últimas rendas e
compensá-lo com o depósito de garantia.
Karine Coelho
Cabinet Mendes
Antunes
Avocats au
Barreau de Paris