Devenir propriétaire en toute sécurité.
Avant toute négociation pour acquérir un
bien immobilier, l’intéressé se doit d’effectuer certaines vérifications qui
lui éviteront de mauvaises surprises et notamment une visite attentive de
lieux, la consultation du plan cadastral, la lecture du règlement de
copropriété, la vérification au Bureau de la conservation des hypothèques. Le
futur propriétaire doit également ne pas oublier de se renseigner auprès du
service de l’urbanisme de la mairie dont dépend l’immeuble.
Les négociations peuvent être menées soit
directement avec le propriétaire, soit par l’intermédiaire d’un agent
immobilier ou d’un notaire. En théorie vous n’avez pas à verser d’argent avant
la signature d’un acte écrit. Toutefois, il peut arriver au futur propriétaire
de faire face à des pratiques d’un ordre dont il verra se garantir.
En général la vente a lieu n deux temps. Le
futur acquéreur signe d’abord selon les cas une promesse synallagmatique de
vente ou une promesse unilatérale puis l’acte définitif de vente devant le
notaire. Avant de signer, il conviendra de lire attentivement toutes les
clauses ce qui permettra de connaître la nature et l’étendue des engagements de
chacune des parties et surtout du vendeur.
La promesse unilatérale de vente n’engage
que le vendeur qui s’oblige à vendre son bien au bénéficiaire au prix fixé et
dans un délai limité pendant lequel il ne peut se rétracter sans engager sa responsabilité.
Le futur acquéreur ne s’engage pas à acheter et dispose d’un délai de réflexion
à l’issue duquel il devra soit conclure la vente en " levant
l’option ", soit renoncer à l’acquisition libérant ainsi le
promettant. En contrepartie de l’obligation du vendeur, l’acquéreur devra
verser une indemnité d’immobilisation d’environ 10% du prix qui se déduira sur
le prix de vente et qui devra être placé entre les mains d’un tiers jusqu’à la
signature de l’acte définitif. En principe, l’indemnité d’immobilisation
restera acquise au vendeur si l’acquéreur renonce à acquérir le bien alors que
les conditions de la vente sont réalisées (obtention du prêt par exemple). La
promesse unilatérale peut être établie librement par les deux parties. Il est
toutefois plus prudent de consulter un professionnel (avocat ou notaire). Elle
devra être enregistrée à la recette des impôts du lieu de situation de
l’immeuble dans les dix jours à compter de l’acceptation par le futur
acquéreur.
La promesse synallagmatique de vente engage
le vendeur et l’acquéreur. Cette promesse vaut vente dès que l’écrit constate
l’accord entre les parties sur le bien et son prix. Il ne restera plus qu’à
confirmer devant le notaire. Il n’y a pas de formalité d’enregistrement. En cas
de non-réalisation de la vente, il est fréquent que la partie qui rompt
l’engagement ait à verser 10% du prix qui correspond selon les cas à un acompte
sur le prix qui sera déduit sur le prix de vente ou à une indemnité pour le
vendeur à défaut de vente. Ici encore, l’acquéreur devra se faire préciser la
nature de la somme versée.
Une fois l’acte notarié établi et publié, la
propriété est acquise à la date de l’acte, ou en cas de promesse
synallagmatique de vente à la date de la promesse.
Bien évidemment, parallèlement aux négociations
avec le vendeur, le futur propriétaire devra trouver le financement de son
acquisition, négocier avec les établissements de crédits les prêts les plus
adaptés à sa situation, les garanties de remboursement exigées, en n’hésitant
pas à faire jouer la concurrence.
Karine COELHO, Christine SANTA COMBA
Avocats au Barreau de Paris
Cabinet MENDES ANTUNES.