Precauções a ter na compra de um imóvel.

Inúmeros compradores de imóveis, depois de terem pago por determinado imóvel, vêm mais tarde a descobrir que afinal não são proprietários de coisa nenhuma, ou que o são, mas não daquilo que pensavam ser. A lei permite a protecção de quem compra, mas para que a compra de um imóvel – seja de um prédio rústico (terreno), ou de um prédio urbano (construído) – decorra de forma segura e satisfatória para o comprador, este tem de tomar algumas precauções.

O comprador deve verificar se o vendedor é de facto o dono, ou se tem uma procuração em que o dono lhe-dá poderes para vender o prédio que está a vender. Deve aferir se o prédio que está a ser vendido é de facto aquele que o vendedor lhe mostra e diz estar a vender, e não um outro diferente. Deve investigar se existe uma hipoteca ou outros condicionamentos que oneram ou desvalorizam a propriedade que está a ser comprada, e deve assegurar a sua propriedade sobre o prédio comprado, para impedir que o vendedor o venda de novo a outra pessoa.

Convém esclarecer a confusão que geralmente existe entre os efeitos e a importância da "escritura de compra e venda" e do "registo da compra e venda".

A venda de um imóvel só se pode fazer mediante a "escritura de compra e venda", e sem esta "escritura" o contrato não é válido (sendo nulo). Pode-se fazer a "escritura" em qualquer notário. O contrato é valido inter partes, isto é, entre o comprador e o vendedor, com base em e a partir da "escritura notarial". Em contrapartida o "registo da compra e venda" tem de ser feito na Conservatória do Registo Predial onde o prédio está inscrito, e faz com que o contrato, que é válido entre as partes como consequência da escritura de compra e venda, passe também a ser válido e oponível em relação a terceiros.

Antes de efectuar a compra de um imóvel, o comprador ou quem o represente deve ir à Conservatória do Registo Predial do lugar onde está situado o imóvel para verificar se o mesmo está registado em nome de quem o está a vender, se está no mesmo lugar, e se tem as mesmas dimensões que o vendedor diz ter. No caso do imóvel estar registado em nome de outra pessoa antevêem-se várias hipóteses. Uma dessas hipóteses é a do vendedor ser de facto proprietário legítimo do imóvel não tendo ainda registado a sua aquisição. Qualquer que for o caso, o imóvel tem de estar registado na Conservatória em nome de quem o vende e assina a escritura de compra e venda no notário, podendo este ser representado por um procurador com poderes especiais para o enfeito. O estado civil do vendedor mencionado no registo predial tem de ser o mesmo do respectivo bilhete de identidade no acto da venda. Se entretanto uma pessoa solteira se tiver casado, ou se uma pessoa casada se tiver divorciado, essa pessoa pode já não ser proprietária de tudo que consta como sendo seu no registo.

Uma vez efectuada a compra, o prédio deve ser registado imediatamente na Conservatória do Registo Predial em nome de quem o comprou, pois que, na eventualidade de o vendedor voltar a vendê-lo a outra pessoa, a lei estipula que o dono do prédio é quem o registar primeiro, restando à outra pessoa o recurso aos tribunais, não para conseguir que o prédio seja seu, mas apenas para conseguir a mera devolução da quantia despendida na compra do mesmo.

Advogada Helena Camacho

Cabinet MENDES ANTUNES