A propriedade horizontal os direitos e deveres dos condóminos.

A propriedade horizontal, ou seja a titularidade por proprietários diferentes de diversos andares de um edifício, cria deveres e direitos para cada um, ao abrigo do disposto no regulamento de condomínio e/ou (na falta de tal documento) nos termos da lei n°65-557 de 10/07/1965. As questões a serem debatidas entre os diferentes proprietários são evocadas em assembleia geral do condomínio. Previamente à análise das principais regras gerais que regem o estatuto de condomínio em direito francês, convém salientar as características do mesmo. Propomos um estudo dos direitos e deveres dos condóminos, que será completado no próximo número a ser publicado, do estudo dos órgãos que compõem o condómino e respectivas atribuições.

Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e co-proprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível, não sendo possível a alienação separada de um deles, ou a renúncia a um deles. A exclusividade de propriedade da fracção do condómino está sempre sujeita à limitação decorrente da existência de outros condóminos.

A propriedade horizontal constitui o direito de propriedade que recai sobre o conjunto de fracções, componentes de um edifício. O objectivo da propriedade horizontal é criar situação de comunhão, permitindo assim propriedades separadas, embora em prédios colectivos. O condomínio define assim a situação em que uma coisa materialmente de estrutura unitária pertence a vários contitulares, tendo cada um direitos privativos ou exclusivos sobre fracções determinadas e co-proprietários das partes comuns do edifício.

Esta situação dá lugar a muitos litígios, nomeadamente para saber quais os direitos de cada condómino (para instalação de chaminé de fogão de sala, de uma marquise na varanda) e quais os deveres (para placa de cobertura, fachada).

Convém indicar que constitui parte comum o solo, pilares, paredes mestras e todas as partes que constituem a estrutura do prédio, o telhado, as entradas, escadas, instalações de água, electricidade, etc...

Se ocorrer qualquer tipo de prejuízo para os condóminos, resultante do desrespeito em relação a qualquer parte comum, é a assembleia de condóminos que é chamada a intervir. Assim, no uso comum, cada condómino não pode privar os outros do uso a que igualmente têm direito. A aprovação para realização de obras depende do consentimento da maioria dos condóminos, reunidos em assembleia geral, quando se trata das partes comuns ou quando se trata da parte privada que tem uma incidência directa sobre a parte comum. É portanto proibido ao condómino prejudicar com obras novas ou por falta de reparação, a segurança, a construção ou o arranjo estético do edifício.

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviço de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções, salvo disposições contrárias do regulamento de condomínio. Esta responsabilidade do condómino pelas despesas, é uma responsabilidade que existe mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles ou a terceiros, tendo então um recurso contra o autor do dano.

Para administração destas partes comuns, a lei decretou necessária a existência de uma estrutura adequada à prática dos actos de administração, e organizou esta estrutura exclusivamente por dois órgãos, ou seja a assembleia de condóminos (l’assemblée des copropriétaires) e o administrador (le syndicat de copropriété). Esta organização juridicamente enquadrada merece um estudo específico a ser apresentado.

Karine Coelho

Cabinet Mendes Antunes

Avocats au Barreau de Paris